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La déclaration de résidence familiale, une nécessité ?

Tel que prévu selon les dispositions du Code civil du Québec, il est possible pour l’époux non-propriétaire de la résidence familiale, d’inscrire au registre approprié une Déclaration de résidence familiale afin de protéger ses droits dans un actif inclus au patrimoine familial.

Cette procédure est un avantage du mariage ou de l’union civile puisqu’elle n’est pas offerte pour les conjoints vivant en union de fait. En effet, un conjoint de fait, unique propriétaire de la résidence, pourra donc la vendre, la louer ou l’hypothéquer comme bon lui semble, et ce, sans obtenir au préalable le consentement de l’autre conjoint y résidant.

  1. La définition de résidence familiale

Il est important de savoir qu’il ne peut y avoir plus d’une résidence familiale par couple marié. Celle-ci sera alors généralement désignée ainsi par l’utilisation qui est en faite[1], c’est-à-dire qu’elle sera à preuve du contraire celle où les membres de la famille habitent lorsqu’ils exercent leurs principales activités.

Pour ce qui est des époux vivant dans un logement loué, il est également possible de bénéficier de cette protection de façon similaire lorsque le bail est inscrit au nom d’un seul des deux époux et que le logement est utilisé à des fins familiales.

  1. L’étendue de la protection

Mais quel est l’avantage de cette inscription sur la résidence familiale ? Cette disposition permet essentiellement de protéger l’époux, non-propriétaire ou non-locataire, contre certains actes que le second époux pour effectuer unilatéralement. Elle permet d’autant plus la protection des meubles se trouvant à l’intérieur de la résidence familiale.

À titre d’exemple, dans les cas d’un bail résidentiel, l’époux dont le nom se trouve sur le bail ne pourra sous-louer le logement, céder le bail ou encore y mettre fin sans le consentement écrit du second époux. En matière de propriété, l’inscription permet notamment d’empêcher l’époux-propriétaire d’hypothéquer conventionnellement la résidence en faveur d’un tiers[2] ou encore de louer une partie qui servait préalablement à des fins familiales[3].

De nos jours, il a été établi à maintes reprises que, dans le cas où un consentement réel du second conjoint est donné, celui-ci doit être constaté pour être considéré comme valable et ainsi assurer une plus grande protection au conjoint non propriétaire ou non-locataire[4].

  • L’impact d’une déclaration de résidence familiale lors de la faillite de l’époux-propriétaire

Dans l’hypothèse où le conjoint propriétaire se retrouve en faillite, la Cour supérieure[5] a décidé que la prohibition d’aliéner la résidence familiale par l’époux-propriétaire ne serait être valide afin de protéger le second époux contre la vente forcée de la maison afin d’acquitter les dettes du conjoint-propriétaire.

En effet, le syndic sera en droit de vendre ou céder la propriété du failli, et ce, sans l’accord au préalable du second époux. La déclaration de résidence familiale n’aura alors aucun impact et ne sera opposable au syndic de faillite.

  1. Comment procéder à l’inscription d’une déclaration de résidence familiale ?

La déclaration de résidence familiale pourra être inscrite dans document publié au Registre foncier du Québec, lorsqu’il s’agit d’un conjoint propriétaire de la résidence. Il y a deux façons d’y procéder[6], soit :

  • En inscrivant une clause à cet effet dans l’acte de vente notarié, qui sera éventuellement publié pour être valide ;
  • En remplissant un formulaire de Déclaration de résidence familiale devant deux témoins, d’un est assermenté, ainsi que le formulaire Avis d’adresse (art. 2995, al. 2 C.c.Q.).

Pour ce qui concerne les baux résidentiels, il y a également deux façons d’inscrire l’appartement comme résidence familiale[7], c’est-à-dire :

  • En ajoutant une clause dans le bail prévu à cet effet ;
  • En envoyant un avis au locateur l’avisant que le logement est une résidence par le moyen d’un courrier recommandé ou toute autre façon assurant sa réception.

Pour les époux qui se retrouvent dans une situation plus précaire, il est important de savoir qu’il est possible, dans les deux cas, de procéder à l’inscription de résidence familiale de façon unilatérale et sans en avertir le second époux.

  1. Qu’arrive-t-il lorsque le conjoint ne respecte pas l’inscription de déclaration de résidence familiale ?

L’article 404 du Code civil du Québec prévoit que :

« Art. 404.  L’époux propriétaire d’un immeuble de moins de cinq logements qui sert, en tout ou en partie, de résidence familiale ne peut, sans le consentement écrit de son conjoint, l’aliéner, le grever d’un droit réel, ni en louer la partie réservée à l’usage de la famille.

À moins qu’il n’ait ratifié l’acte, le conjoint qui n’y a pas donné son consentement peut en demander la nullité si une déclaration de résidence familiale a été préalablement inscrite contre l’immeuble. »

L’article 405 du Code civil du Québec est à ce même effet, mais concernant les cas où le conjoint est locataire de la résidence familiale. Il pourra être également possible de demander des dommages-intérêts, en plus de la nullité de l’acte, mais seulement dans le cas où il y aura la preuve de préjudice subi.

C’est à cette étape qu’il sera important de consulter un avocat afin de protéger vos droits et de vous guider dans la démarche à suivre afin de demander le respect de l’inscription de Déclaration de résidence familiale.

[1] Art. 395, Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991.

[2] Geloso c. F.G., (C.S., 1999-11-09), SOQUIJ AZ-99022124, J.E. 99-2365, REJB 1999-15667, 1999 CanLII 11623 (QC CS)

[3] Droit de la famille — 1642, (C.S., 1992-06-23), SOQUIJ AZ-92024045, [1992] R.D.F. 447

[4] Commentaires du Ministre de la Justice, Code civil du Québec annoté, Montréal, Wilson & Lafleur, 2016.

https://edoctrine.caij.qc.ca/wilson-et-lafleur-ccq-annote/ccqa-2016/ccqa-2016-loi-article-404

[5] Boutet (Syndic de), (C.S., 2007-11-26), 2007 QCCS 6298, SOQUIJ AZ-50465982, J.E. 2008-354, [2008] R.D.I. 96, EYB 2007-132180

[6] Art. 407, Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991.

[7] Id.

Les chroniques juridiques de Me Yannick Dufresne sont seulement à titre informatif, en ce que les lecteurs ne doivent pas agir ou s’abstenir d’agir sur la base des informations contenues aux chroniques juridiques, et ce, sans avoir obtenu, au préalable, un conseil juridique spécifique à sa situation.

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